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Pagare la casa con il mutuo |
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Seguono una serie di interessanti articoli che possono essere utili a chiarire
come procedere nella fase di acquisto e di vendita di una casa.
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Pagare la casa con il mutuo |
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Chi non dispone di un capitale sufficiente in contanti, deve ricorrere ad un mutuo
ipotecario per realizzare il sogno di acquistare la propria casa. Anzitutto un consiglio
generale: valutare bene l’impegno che state assumendo; fate in modo che, una volta
pagata la rata del mutuo, vi rimanga un reddito sufficiente a far fronte alle spese
necessarie per mantenere il vostro tenore di vita. |
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Cos’è il mutuo ipotecario ? |
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Chi vuole acquistare casa, per garantire alla banca che restituirà il prestito concesso,
deve ipotecare l’immobile che compra. |
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L’ipoteca è un diritto di garanzia (iscritto nei Registri Immobiliari): se il debitore
non paga, il creditore può far vendere all’asta la casa ipotecata e ottenere il
rimborso del prestito e delle spese della procedura con il ricavato della vendita.
Ovviamente ciò che resta dopo che la banca è stata saldata va al debitore. |
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Chi può ottenere un mutuo ? |
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Può ottenere un prestito chi, grazie al proprio reddito o al proprio patrimonio,
può dare alla banca garanzie adeguate. Solitamente la banca concede un finanziamento
non superiore all’80% del valore dell’immobile, valutato da un suo perito, ma sono
sempre più diffuse forme di mutuo che arrivano a dare fino al 100% dell’immobile
dato in garanzia. |
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Un altro limite alla possibilità di chiedere un mutuo, è l’entità del reddito del
richiedente. I finanziatori preferiscono erogare prestiti a soggetti che diano tutte
le garanzie di riuscire a rimborsarlo regolarmente. Sono quindi molto attenti alla
capacità di rimborso di chi s’indebita e vogliono sapere quanto guadagna, in modo
da concedere rate che non superino una certa percentuale del reddito netto abituale
del richiedente (di solito 1/3 dello stipendio netto mensile è la rata massima di
mutuo che viene concessa). |
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Esistono alcuni parametri che i finanziatori utilizzano per valutare l’affidabilità
di un cliente: |
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• il reddito personale: per conoscere le entrate del cliente la banca si basa sulla
sua dichiarazione dei redditi. |
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• La presenza di un fideiussore: se qualcuno ( es: il padre, un fratello, la moglie
del richiedente) si fa garante del debito, è più facile ottenere il mutuo.
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• Il reddito familiare: a parità di condizioni un mutuo concesso a una coppia che
lavora è più sicuro di uno concesso a un single. |
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• La conoscenza personale: è più facile ottenere un mutuo se si è conosciuti. La
banca conosce tutta la storia finanziaria dei propri correntisti; questi avranno
meno difficoltà di chi capita in agenzia con il solo scopo di farsi finanziare. |
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Le agevolazioni per il mutuo “prima casa” |
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Innanzitutto per il Fisco la prima casa coincide con la dimora abituale. Per la
prima casa sono previste numerose agevolazioni fiscali sia al momento dell’acquisto
(riduzione dell’ IVA o dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale)
sia successivamente (esenzione dall’IRPEF). |
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E’ infatti prevista la possibilità di detrarre dall’IRPEF dovuta ogni anno, l’ammontare
degli interessi passivi ( fino ad un massimo di 3.615,20 Euro) dei mutui stipulati
per l’acquisto, o la costruzione, di un immobile adibito ad abitazione principale
propria, o di un proprio familiare, entro un anno dall’acquisto. La detrazione è
riconosciuta anche se l’ipoteca è stata iscritta su un immobile diverso da quello
acquistato, a condizione che il danaro ottenuto dalla banca venga destinato all’acquisto
della propria abitazione principale. |
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La detrazione degli interessi passivi pagati durante l’anno può essere goduta solo
fintanto che si mantiene la residenza nell’immobile per il quale si sta rimborsando
il mutuo, salvo che il cambiamento della dimora abituale sia dipeso da motivi di
lavoro. |
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In conclusione, la procedura per godere della detrazione è semplice: ogni anno la
banca ci fa avere una certificazione con l’ammontare degli interessi pagati. La
somma riportata su tale certificazione dovrà poi essere inserita nell’apposita casella
della dichiarazione dei redditi. |
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Una domanda frequente che si sente quando ci si appresta a richiedere un mutuo,
è: “Tasso fisso o indicizzato (o variabile)?”
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Il fisso è una certezza: si sa subito quale sarà la rata che pagheremo per tutti
gli anni del mutuo e si può anche controllare facilmente se la rata addebitata dalla
banca è corretta: una rata diversa dalle precedenti è sbagliata. |
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Il mutuo a tasso indicizzato è oggi meno caro (tre punti percentuali in meno). Ma
è una situazione che resterà immutata? Persone con un bilancio familiare limitato
potrebbero non riuscire più a sostenere una rata a tasso indicizzato, se sale troppo.
Uno sguardo ai tassi correnti in Italia 15 anni fa ci mostra però mutui al 13-15%:
è vero, si trattava di un momento storico profondamente diverso dal prevedibile
futuro, ma chi ci garantisce che quei tempi non ritornino ? |
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Quindi a chi ha un reddito fisso non comprimibile consigliamo dunque di puntare
al fisso, per non rischiare; solo così si è sicuri di non trovarsi un domani a pagare
rate eccessive. Se invece avete una buona capacità di risparmio, oppure siete imprenditori
o lavoratori autonomi che possono con facilità aumentare il loro reddito nominale
al variare dell’inflazione (il mercato dei tassi è infatti sensibile all’andamento
dell’inflazione), potete puntare sul tasso indicizzato. |
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Che cos’è l’indicizzazione ? |
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Il modo con cui i tassi d’interesse sono aggiornati, cioè sono adeguati nel tempo
a quelli prevalenti sui mercati finanziari, si chiama indicizzazione. Si usano vari
meccanismi simili. |
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Il più utilizzato è aggiungere qualche punto percentuale all’ Euribor (Europe Interbank
Offered Rate: il tasso a cui le banche si prestano il danaro tra loro, che viene
riportato sui quotidiani finanziari). Quest’aggiunta, di solito due o tre punti,
è chiamata Spread (rappresenta il guadagno della banca che ha concesso il mutuo). |
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Quindi l’indice di riferimento aumentato dello Spread è il tasso con cui si calcolano
gli interessi dovuti sul capitale. |
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L’ISC (Indicatore Sintetico di Costo) è la novità del momento. |
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Le nuove normative della Banca d’Italia in materia di trasparenza bancaria, infatti,
hanno imposto a tutte le banche di fornire, a partire dal 1 ottobre del 2003, un
preciso prospetto dei costi connessi all’erogazione del mutuo, che devono altresì
essere riassunti nell’ISC. Questo indicatore esprime l’onere totale del mutuo per
il debitore in una percentuale del capitale preso a prestito. Abbiamo visto infatti
che oltre agli interessi esistono altre spese relative all’accensione di un mutuo:
spese d’istruttoria, perizia, assicurazione, così è facile che le rate possano ammontare
ad una somma ragguardevole. |
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D’ora in poi le banche dovranno inserire queste spese nel calcolo del tasso d’interesse
ISC, che dovrà essere comunicato alla clientela. Quindi per confrontare la convenienza
dei vari mutui sarà necessario confrontare i loro rispettivi ISC. |
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Documenti necessari per istruire la pratica di mutuo |
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Chi vuole acquistare casa, per garantire alla banca che restituirà il prestito concesso,
deve ipotecare l’immobile che compra. |
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Quando si va in banca per iniziare a istruire la pratica di mutuo servono i seguenti
documenti: |
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• I documenti principali: la carta d’identità e il codice fiscale |
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• Un documento che attesti la capacità di rimborso del compratore: il modello 730,
il Modello Unico o anche le ultime buste paga.
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• Un documento attestante il valore della casa: solitamente la banca affida ad un
suo tecnico di fiducia, il compito di stilare una perizia dopo aver fatto un attento
sopralluogo dell’immobile |
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• Una certificazione del fatto che sulla casa non ci sono già ipoteche, usufrutti
o altri vincoli
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• Un estratto di mappa del Nuovo Catasto Terreni e del Nuovo Catasto edilizio Urbano |
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• Un documento che dimostri che il venditore è davvero il proprietario dell’immobile
(copia del rogito di acquisto, nota di trascrizione o atto di successione). |
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• Nel caso in cui il coniuge di chi compra presti garanzia o il mutuo abbia particolari
condizioni per le famiglie, un certificato di matrimonio e la dichiarazione di assenso
del coniuge alla concessione dell’immobile in garanzia al mutuo. |
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L’intestatario di un mutuo può decidere di risolvere anticipatamente il contratto
con la banca, perché ha reperito altrove i liquidi necessari per estinguere il debito.
In tal caso deve richiedere l’estinzione del mutuo anche se ciò comporta il pagamento
di una penale. Di solito questa viene calcolata in percentuale sul capitale residuo
dopo l’ultima rata pagata (solitamente valori non superiori al 2% sul capitale residuo).
Con l’estinzione anticipata il debitore paga in un’unica soluzione la quota capitale
che resta ancora da rimborsare, maggiorata della penale. |
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A questo proposito è opportuno precisare che il mutuo viene pagato sulla base di
un piano di ammortamento (cosiddetto Piano alla Francese). Questo predetermina l’ammontare
della quota di capitale rimborsata ad ogni rata. Questi piani sono strutturati in
modo tale che le rate pagate nei primi anni siano formate quasi esclusivamente da
interessi. La quota capitale cresce a mano a mano che ci si avvicina alla fine del
piano. E’ quindi evidente che l’estinzione anticipata del mutuo rischia di essere
particolarmente sconveniente nei primi anni (la penale è calcolata praticamente
sull’intero capitale preso in prestito, e inoltre le prime rate pagate, essendo
solo interessi, sono tutti soldi persi), e poco convenienti negli ultimi (l’incidenza
degli interessi sulle ultime rate è decisamente bassa). |
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