Chi non dispone di un capitale sufficiente in contanti, deve ricorrere ad un mutuo ipotecario per realizzare il sogno di acquistare la propria casa.
Anzitutto un consiglio generale: valutare bene l’impegno che state assumendo; fate in modo che, una volta pagata la rata del mutuo, vi rimanga un reddito sufficiente a far fronte alle spese necessarie per mantenere il vostro tenore di vita.

Ma cos’è il mutuo ipotecario ?
Chi vuole acquistare casa, per garantire alla banca che restituirà il prestito concesso, deve ipotecare l’immobile che compra.
L’ipoteca è un diritto di garanzia (iscritto nei Registri Immobiliari): se il debitore non paga, il creditore può far vendere all’asta la casa ipotecata e ottenere il rimborso del prestito e delle spese della procedura con il ricavato della vendita. Ovviamente ciò che resta dopo che la banca è stata saldata va al debitore.

Approfondiamo i seguenti argomenti:
Chi può ottenere un mutuo ?, Agevolazioni per il mutuo “prima casa”, Tasso di interesse, Cos’è l’indicizzazione ?, Cos’è l’ISC?, Documenti per istruire la pratica di mutuo, Estinzione anticipata mutuo.

1) CHI PUO'OTTENERE UN MUTUO?
Può ottenere un prestito chi, grazie al proprio reddito o al proprio patrimonio, può dare alla banca garanzie adeguate. Solitamente la banca concede un finanziamento non superiore all’80% del valore dell’immobile, valutato da un suo perito, ma sono sempre più diffuse forme di mutuo che arrivano a dare fino al 100% dell’immobile dato in garanzia.
Un altro limite alla possibilità di chiedere un mutuo, è l’entità del reddito del richiedente. I finanziatori preferiscono erogare prestiti a soggetti che diano tutte le garanzie di riuscire a rimborsarlo regolarmente. Sono quindi molto attenti alla capacità di rimborso di chi s’indebita e vogliono sapere quanto guadagna, in modo da concedere rate che non superino una certa percentuale del reddito netto abituale del richiedente (di solito 1/3 dello stipendio netto mensile è la rata massima di mutuo che viene concessa).

Esistono alcuni parametri che i finanziatori utilizzano per valutare l’affidabilità di un cliente:
  • Il reddito personale: per conoscere le entrate del cliente la banca si basa sulla sua dichiarazione dei redditi.
  • La presenza di un fideiussore: se qualcuno ( es: il padre, un fratello, la moglie del richiedente) si fa garante del debito, è più facile ottenere il mutuo.
  • Il reddito familiare: a parità di condizioni un mutuo concesso a una coppia che lavora è più sicuro di uno concesso a un single.
  • La conoscenza personale: e'più facile ottenere un mutuo se si è conosciuti. La banca conosce tutta la storia finanziaria dei propri correntisti; questi avranno meno difficoltà di chi capita in agenzia con il solo scopo di farsi finanziare.

2) AGEVOLAZIONI PER IL MUTUO "PRIMA CASA"
Innanzitutto per il Fisco la prima casa coincide con la dimora abituale. Per la prima casa sono previste numerose agevolazioni fiscali sia al momento dell’acquisto (riduzione dell’ IVA o dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale) sia successivamente (esenzione dall’IRPEF).

E’ infatti prevista la possibilità di detrarre dall’IRPEF dovuta ogni anno, l’ammontare degli interessi passivi ( fino ad un massimo di 3.615,20 Euro) dei mutui stipulati per l’acquisto, o la costruzione, di un immobile adibito ad abitazione principale propria, o di un proprio familiare, entro un anno dall’acquisto.
La detrazione è riconosciuta anche se l’ipoteca è stata iscritta su un immobile diverso da quello acquistato, a condizione che il danaro ottenuto dalla banca venga destinato all’acquisto della propria abitazione principale. La detrazione degli interessi passivi pagati durante l’anno può essere goduta solo fintanto che si mantiene la residenza nell’immobile per il quale si sta rimborsando il mutuo, salvo che il cambiamento della dimora abituale sia dipeso da motivi di lavoro.

In conclusione, la procedura per godere della detrazione è semplice: ogni anno la banca ci fa avere una certificazione con l’ammontare degli interessi pagati. La somma riportata su tale certificazione dovrà poi essere inserita nell’apposita casella della dichiarazione dei redditi.

3) TASSO DI INTERESSE
Una domanda frequente che si sente quando ci si appresta a richiedere un mutuo, è: “Tasso fisso o indicizzato (o variabile)?” Il fisso è una certezza: si sa subito quale sarà la rata che pagheremo per tutti gli anni del mutuo e si può anche controllare facilmente se la rata addebitata dalla banca è corretta: una rata diversa dalle precedenti è sbagliata.
Il mutuo a tasso indicizzato è oggi meno caro (tre punti percentuali in meno). Ma è una situazione che resterà immutata? Persone con un bilancio familiare limitato potrebbero non riuscire più a sostenere una rata a tasso indicizzato, se sale troppo. Uno sguardo ai tassi correnti in Italia 15 anni fa ci mostra però mutui al 13-15%: è vero, si trattava di un momento storico profondamente diverso dal prevedibile futuro, ma chi ci garantisce che quei tempi non ritornino ?

Quindi a chi ha un reddito fisso non comprimibile consigliamo dunque di puntare al fisso, per non rischiare; solo così si è sicuri di non trovarsi un domani a pagare rate eccessive. Se invece avete una buona capacità di risparmio, oppure siete imprenditori o lavoratori autonomi che possono con facilità aumentare il loro reddito nominale al variare dell’inflazione (il mercato dei tassi è infatti sensibile all’andamento dell’inflazione), potete puntare sul tasso indicizzato.

4) COS'E'L'INDICIZZAZIONE?
Il modo con cui i tassi d’interesse sono aggiornati, cioè sono adeguati nel tempo a quelli prevalenti sui mercati finanziari, si chiama indicizzazione. Si usano vari meccanismi simili. Il più utilizzato è aggiungere qualche punto percentuale all’ Euribor (Europe Interbank Offered Rate: il tasso a cui le banche si prestano il danaro tra loro, che viene riportato sui quotidiani finanziari). Quest’aggiunta, di solito due o tre punti, è chiamata Spread (rappresenta il guadagno della banca che ha concesso il mutuo). Quindi l’indice di riferimento aumentato dello Spread è il tasso con cui si calcolano gli interessi dovuti sul capitale.

5) COS'E'L'ISC?
L’ISC (Indicatore Sintetico di Costo) è la novità del momento. Le nuove normative della Banca d’Italia in materia di trasparenza bancaria, infatti, hanno imposto a tutte le banche di fornire, a partire dal 1 ottobre del 2003, un preciso prospetto dei costi connessi all’erogazione del mutuo, che devono altresì essere riassunti nell’ISC.
Questo indicatore esprime l’onere totale del mutuo per il debitore in una percentuale del capitale preso a prestito. Abbiamo visto infatti che oltre agli interessi esistono altre spese relative all’accensione di un mutuo: spese d’istruttoria, perizia, assicurazione, così è facile che le rate possano ammontare ad una somma ragguardevole.
D’ora in poi le banche dovranno inserire queste spese nel calcolo del tasso d’interesse ISC, che dovrà essere comunicato alla clientela. Quindi per confrontare la convenienza dei vari mutui sarà necessario confrontare i loro rispettivi ISC.

6) DOCUMENTI PER ISTRUIRE LA PRATICA DI MUTUO
Chi vuole acquistare casa, per garantire alla banca che restituirà il prestito concesso, deve ipotecare l’immobile che compra.

Quando si va in banca per iniziare a istruire la pratica di mutuo servono i seguenti documenti:
  • I documenti principali: la carta d’identità e il codice fiscale
  • Un documento che attesti la capacità di rimborso del compratore: il modello 730, il Modello Unico o anche le ultime buste paga.
  • Un documento attestante il valore della casa: solitamente la banca affida ad un suo tecnico di fiducia, il compito di stilare una perizia dopo aver fatto un attento sopralluogo dell’immobile
  • Una certificazione del fatto che sulla casa non ci sono già ipoteche, usufrutti o altri vincoli
  • Un estratto di mappa del Nuovo Catasto Terreni e del Nuovo Catasto edilizio Urbano
  • Un documento che dimostri che il venditore è davvero il proprietario dell’immobile (copia del rogito di acquisto, nota di trascrizione o atto di successione).
  • Nel caso in cui il coniuge di chi compra presti garanzia o il mutuo abbia particolari condizioni per le famiglie, un certificato di matrimonio e la dichiarazione di assenso del coniuge alla concessione dell’immobile in garanzia al mutuo.

7) ESTINZIONE ANTICIPATA MUTUO
L’intestatario di un mutuo può decidere di risolvere anticipatamente il contratto con la banca, perché ha reperito altrove i liquidi necessari per estinguere il debito. In tal caso deve richiedere l’estinzione del mutuo anche se ciò comporta il pagamento di una penale. Di solito questa viene calcolata in percentuale sul capitale residuo dopo l’ultima rata pagata (solitamente valori non superiori al 2% sul capitale residuo). Con l’estinzione anticipata il debitore paga in un’unica soluzione la quota capitale che resta ancora da rimborsare, maggiorata della penale.
A questo proposito è opportuno precisare che il mutuo viene pagato sulla base di un piano di ammortamento (cosiddetto Piano alla Francese). Questo predetermina l’ammontare della quota di capitale rimborsata ad ogni rata. Questi piani sono strutturati in modo tale che le rate pagate nei primi anni siano formate quasi esclusivamente da interessi. La quota capitale cresce a mano a mano che ci si avvicina alla fine del piano. E’ quindi evidente che l’estinzione anticipata del mutuo rischia di essere particolarmente sconveniente nei primi anni (la penale è calcolata praticamente sull’intero capitale preso in prestito, e inoltre le prime rate pagate, essendo solo interessi, sono tutti soldi persi), e poco convenienti negli ultimi (l’incidenza degli interessi sulle ultime rate è decisamente bassa).