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Appunti per chi compra o vende casa |
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Seguono una serie di interessanti articoli che possono essere utili a chiarire
come procedere nella fase di acquisto e di vendita di una casa.
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E' così semplice cambiare casa ?
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| Spesso l'obiettivo delle famiglie è quello di
acquistare casa ma anche quello di vendere la casa di proprietà con lo scopo
del riacquisto. La ricerca di una casa da acquistare, o di acquirenti per
l'immobile che si vuole vendere, è un'operazione che si può fare da soli oppure
con l'assistenza di un professionista: l'agente immobiliare. |
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| E' consigliabile affidarsi ad un agente immobiliare ?
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| In Italia esistono migliaia di AGENZIE IMMOBILIARI in ogni
provincia. Perché è consigliabile affidarsi ad un agente immobiliare ?
Ovviamente perché i passi per l'acquisto di una casa sono molti. Se compri un
appartamento una villa un attico o un box è indifferente, il primo passo
fondamentale è valutare la congruità del prezzo e quindi il reale valore di
mercato dell' immobile che ci accingiamo ad acquistare. Da questo punto di
vista, coloro che meglio possono conoscere il vero e giusto prezzo, sono le
agenzie immobiliari.
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| Quali sono gli elementi attraverso i quali valutare un
immobile ? |
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Nella valutazione gli elementi di cui tengono conto gli agenti immobiliari, che
ogni giorno si trovano a dover stimare un appartamento un terreno un capannone
(immobili in genere) sono: |
| . l' anno di costruzione dello stabile; |
| . l' ubicazione; |
| . le dimensioni ( i metri quadri); |
| . l'esposizione; |
| . il piano; |
| . la presenza di ascensore e portineria; |
| . riscaldamento autonomo o centralizzato. |
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| Di cosa ho veramente bisogno ? E' meglio un acquisto
o un affitto ?
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| L' acquisto della casa di abitazione, è per l'italiani un'esigenza
troppo forte. L'80% delle famiglie italiane è proprietaria della casa in cui
vive.Quindi gli italiani preferiscono non andare in affitto.
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| Bisogna innanzitutto aver chiaro quanti soldi si possono spendere,
e decidere se è meglio comprare casa o cercare una casa in affitto. A primo
impatto viene da dire che i soldi del canone di affitto sono "buttati", mentre
i soldi di una rata di mutuo no. I fattori da valutare sono molti per stabilire
se è meglio diventare proprietari della casa in cui si abita o accontentarsi di
una casa in locazione. Il cervello a volte va in fumo e si passano notti
insonni a contare non le pecore ma a dire: " compro casa o trovo una casa in
affitto, cerco un appartamento in vendita o un appartamento in affitto,
acquisto una villa o la trovo magari in affitto..". E' peggio della fine del
mese quando bisogna pagare la rata di mutuo o il canone di locazione
dell'appartamento. |
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Investimento immobiliare ?
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| Uno dei motivi che ci aiuta spesso a preferire la compravendita e
quindi, "compro casa in vendita", (rifacendoci al discorso di prima compro o
affitto, affitto o compro.) è la considerazione che il mattone è un ottimo
investimento. Ma è anche vero che la casa di abitazione in cui si andrà a
vivere con la propria famiglia, non è un vero e proprio investimento. Infatti
da un investimento ci si aspetta un reddito aggiuntivo ( es. i soldi di un
affitto ogni mese) e si spera di ottenere un guadagno al momento della vendita
, ma sarà difficile che venderemo la casa in cui abitiamo. Il discorso è
differente se cerco un immobile in vendita di cui posso avere la piena
disponibilità. E' meglio in questo caso, acquistare appartamenti piccoli
situati nelle grandi città: è la tipologia di case in cui c'è maggior richiesta
di affitti. Diverso è il discorso delle case vacanze: la zona di un lido che
oggi fa fruttare il proprio immobile domani , a causa di tendenze modaiole
repentine, fa calare il valore della casa acquistata per scopi lucrativi.
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| Che tipo di casa acquisto ?
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| Siamo giunti a visitare una possibile casa da acquistare
accompagnati dal proprietario o dall'agente incaricato dall'agenzia
immobiliare. Per non andare in contro a delusioni bisogna avere ben chiari i
ruoli: il proprietario o l'agente immobiliare che mi sta accompagnando è li per
vendere quella casa e farà di tutto per convincerci ad acquistarla. La prima
regola è di non avere fretta, anche se l'agente immobiliare ci dice che altre
persone hanno già visionato la casa e gli hanno detto che sono molto
interessati a comprarla.
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| Non è mai consigliato sottoscrivere una proposta irrevocabile di
acquisto alla prima visione dell'immobile. E' sempre ottimo consiglio fare una
seconda visita per analizzare meglio tutti i dettagli dell' immobile in
questione. Nel corso della seconda visita si presterà attenzione al tipo di
quartiere, allo stato di conservazione dell'appartamento e dello stabile e alla
regolarità degli impianti che servono la casa. |
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| Casa di nuova costruzione ?
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| Una casa nuova probabilmente non avrà problemi legati alla legalità
degli impianti del gas o elettrico, e non avrà difetti causati dall'usura o dal
tempo, ma questo non significa che possano esserci vizi di costruzione. Nella
pratica però, chi non è del settore, ha difficoltà ad accorgersi di eventuali
vizi e difetti dell'immobile. Ciò che gli interessati possono fare è acquisire
informazioni sul costruttore, per verificare la serietà dell'impresa edile che
ha eseguito i lavori di costruzione.
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| E' importante verificare la regolarità urbanistica, cioè che
l'edificio sia stato costruito in conformità alla concessione edilizia e che
sia stata concessa l'abitabilità dalle competenti autorità amministrative e
sanitarie. Ciascun fabbricato per poter essere costruito ha bisogno di un
provvedimento comunale che ne autorizzi l'edificazione. Si tratta della
Concessione Edilizia. |
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| Si tratta del caso più frequente e i problemi riguardano il
proprietario che vende casa e che ha utilizzato l'immobile per un certo
periodo. Questo potrebbe avere ancora delle rate di mutuo da pagare( gravano
cosi sulla casa dei diritti di terzi), l'immobile non è conforme alle norme,
gli impianti sia del gas che della corrente non seguono le direttive europee.
Il proprietario potrebbe averlo dato in affitto o aver fatto lavori di
ristrutturazione senza aver chiesto il permesso alle autorità competenti. Nella
scelta tra una casa nuova e una casa che abbia più anni di vita, incide il
gusto personale, ma anche la zona della città in cui si cerca e si intende
acquistare casa.
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| E' facile infatti che nel centro di una città vi siano case
d'epoca, mentre verso le periferie si concentrano gli immobili di recente
costruzione. Una casa vecchia se non è stata da poco ristrutturata è afflitta
da problemi e spese di manutenzione. Spesso i problemi maggiori da risolvere
riguardano l'impianto elettrico e del gas che saranno sicuramente da adeguare
oltre agli infissi da rifare. Quindi al di là del gusto personale si tratta di
una questione economica: è necessario valutare i costi di una ristrutturazione,
per fare il confronto con il prezzo di altre case nuove che ovviamente non
necessitano di alcun intervento. La richiesta di un preventivo completo di
tutte le spese, a più aziende specializzate in interventi di ristrutturazioni
sugli immobili, vi permetterà di fare le opportune valutazioni. |
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| Se acquistate da un' impresa edile una casa in costruzione, fate
molta attenzione quando firmate il contratto preliminare o compromesso
(contratto che contiene tutte le informazioni), le clausole e le specifiche che
saranno poi inserite nel contratto di vendita definitivo.
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| Nel contratto di vendita definitivo (quando finalmente la casa sarà
di vostra proprietà), il contenuto del compromesso sarà più complesso. Se la
casa deve essere ancora costruita, state acquistando sulla carta; in pratica
esiste soltanto il progetto che vi viene mostrato. E' importante perciò, che
sulla carta sia tutto scritto nel dettaglio e con assoluta precisione.
Normalmente questo si fa con il capitolato speciale d'opera che deve contenere
una descrizione precisa delle caratteristiche dell'immobile in costruzione:
materiali utilizzati, caratteristiche degli impianti , infissi, rifiniture
interne ed esterne dell'intero immobile, caratteristiche delle parti comuni del
condominio e dei singoli appartamenti, sistemazioni delle parti esterne
(cortile, giardino.). Non acquistate assolutamente una casa in costruzione
senza aver preso visione del capitolato d'opera. E' da ricordare che le
modifiche successive alla stipula del compromesso potrebbero essere pagate a
caro prezzo. |
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Qualunque sia la tipologia di immobile che vi accingete ad acquistare(
appartamento, villa, box, villetta a schiera, casale, terreno.) state per
stipulare un contratto di compravendita, che ha per oggetto il trasferimento
della proprietà di una cosa verso il corrispettivo di un prezzo. Il prezzo
dell'immobile è un elemento fondamentale, e la determinazione di un prezzo
congruo è molto importante.
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| Se si arriva a fare una valutazione sulla congruità del prezzo
rispetto alle caratteristiche dell'immobile, significa che già a monte è stata
fatta una valutazione circa la possibilità di poter impiegare una certa cifra
per l'acquisto della casa. In altre parole, il futuro acquirente deve aver
stimato a quanto ammonta la spesa che può sostenere per l'alloggio. Deve aver
deciso quanto è disposto a spendere per avere una casa di proprietà, e se il
reddito residuo, dopo aver soddisfatto il bisogno abitativo, sia sufficiente a
mantenere inalterato il tenore di vita. Detto ciò si può affermare che non è
semplice attribuire un prezzo congruo ad un immobile. Il metodo più utilizzato
è quello del confronto (valutazione dell'immobile per comparazione), cioè si va
a confrontare l'immobile in questione con altri immobili venduti nel recente
passato simili per caratteristiche principali(ubicazione, piano, superficie,
presenza del box.). |
| Spesso però si possono ottenere valutazioni molto diverse tra loro.
Le ragioni sono molteplici: innanzitutto in Italia manca un sistema trasparente
di rilevazione dei prezzi degli immobili( le rilevazioni sono effettuate di
solito dalle agenzie immobiliari che hanno interesse ad aumentare
esponenzialmente i prezzi degli immobili di una certa zona), in secondo luogo
le case sono tutte diverse è quasi impossibile trovare una casa ubicata nella
stessa zona identica ad un'altra. Infine in terzo luogo, le valutazioni
effettuate dagli agenti immobiliari sono spesso esagerate, in quanto l'agente
spera così di convincere il venditore a conferirgli un mandato di vendita in
esclusiva. Teniamo poi presente che è solito trattare sul prezzo richiesto dal
venditore( fanno eccezione gli immobili in costruzione dove molto difficilmente
il costruttore accetta di trattare. Il venditore quindi indicherà un prezzo più
alto di vendita, più alto del prezzo a cui è disposto a vendere realmente, col
fine di creare un margine nella trattativa finale .Ovviamente starà poi
nell'abilità di chi acquista la casa ottenere il maggior sconto possibile. |
| Come ogni trattativa parte svantaggiato chi dimostra di aver
maggior bisogno di acquistare o vendere casa . Un caso tipico è quello della
figli che vuole comprare l'appartamento al piano inferiore nella stessa
palazzina della mamma: la scelta dell'immobile è quasi obbligata e quindi il
venditore potrà fissare liberamente il prezzo dell'appartamento, con l'unico
limite di non chiederne uno al di fuori delle possibilità del compratore. In
conclusione il consiglio che vi posso dare è: non è opportuno sbilanciarsi
troppo con la contro parte ( specie se si parla di agenzie immobiliari),
confidandogli che quella è la casa dei nostri sogni( magari perché tanto vicina
a quella dei genitori) o che abbiamo urgente bisogno di vendere per procurarci
il capitale necessario per acquistare una nuova casa: rischiamo di metterci in
una posizione di debolezza nella successiva trattativa sul prezzo. Non giocate
a carte scoperte !!! |
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All'acquirente spetta certamente l'obbligo economico, ma nel suo esclusivo
interesse spetta certamente anche quello di controllare che l'immobile sia in
regola sotto il profilo ipotecario e catastale.
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| Chi compra casa deve verificare, con l'aiuto di un professionista (
notaio, geometra , o agente dell'agenzia immobiliare a cui vi siete affidati),
la situazione presso gli uffici competenti( Catasto, Conservatoria dei Registri
Immobiliari, Ufficio Tecnico Comunale). E' indispensabile affidare le verifiche
degli immobili ad un professionista che saprà valutare in ogni dettaglio le
caratteristiche della casa che state per acquistare. I primi controlli andranno
effettuati presso il Nuovo Catasto Edilizio Urbano (NCEU). Qui è solito
chiedere una visura catastale che fornisce un quadro dello stato della casa. Si
raccolgono informazioni importanti come il nome del proprietario, il numero di
vani da cui è composto l'immobile, e le rendite catastali indispensabili per il
calcolo delle imposte(ICI, IRPEF.). La visura catastale è in definitiva un
documento rilasciato dagli Uffici Tecnici Erariali nazionali(UTE - Catasto),
che contiene i dati anagrafici sulla persona fisica o giuridica a cui è
intestato l'immobile, i dati catastali indispensabili per l'individuazione
dell'ubicazione e per la classificazione dell'immobile ( partita, sezione,
foglio, mappale,subalterno, categoria, vani e rendita catastale). |
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Regolamento Condominiale e Pertinenze
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Una cosa molto importante, a cui è indispensabile dare più di un'occhiata, è il
regolamento di condominio. Vi si trovano su di esso le disposizioni per la
ripartizione delle spese relative alle parti comuni dell' immobile, e specifici
divieti che non possono essere ignorati.
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| Se la casa è in costruzione, è l'impresa costruttrice, nella veste
di chi vi vende casa, a dover compilare il regolamento, e a inserire una
specifica clausola in proposito nel compromesso: non firmate il contratto e non
accettate alcuna clausola che rimanda al regolamento di condominio se prima non
lo avete letto. Fate attenzione alle limitazioni riguardanti l'uso delle parti
comuni dell'edificio( per esempio divieto di parcheggio nel cortile o divieto
di tenere animali domestici all'interno dell'appartamento) e delle stesse unità
abitative(i singoli appartamenti). Se infatti, ad esempio, il regolamento vieta
la possibilità di destinare ad ufficio i singoli appartamenti, potrebbe non
essere possibile (se non con il consenso di tutti i condomini), destinare
alcune stanze della casa alla propria attività. Se la casa è dotata di cantina,
soffitta, posto auto, che vengono venduti insieme alla vendita della casa
stessa, è bene visitarli in compagnia del venditore e controllarne la
corrispondenza con l'aiuto delle mappe catastali. Capita spesso, nelle case più
vecchie e con molti condomini, che le cantine i solai o i posti auto che
risultano, sulla carta, di proprietà di un dato condomino, siano in realtà
occupati da sempre da altri soggetti, che addirittura potrebbero anche averne
acquisito la proprietà per usucapione. |
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