L’incarico di mediazione per la vendita, consiste nell’incaricare un agente immobiliare di procurare un acquirente per un determinato immobile a certe condizioni, contenute in un modulo predisposto dall’agenzia stessa.

Approfondiamo i seguenti argomenti:
Contenuto modulo incarico agenzia, Incarico “in esclusiva” e “non in esclusiva”,

1) CONTENUTO MODULO INCARICO AGENZIA
I moduli predisposti dalle più importanti associazioni di agenti immobiliari contengono:
  • Una descrizione dell’immobile, con indicazione dei dati personali del proprietario, la destinazione d’uso dell’immobile (abitazione, commerciale…), la composizione ( ingresso, soggiorno, camera, bagno e vano cantina…), e se è locato, la scadenza del contratto di affitto.
  • Viene indicato se esistono iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli (pignoramenti, diritti sul bene di terze persone).
  • Viene indicato il prezzo di vendita richiesto e il compenso di mediazione. Attualmente è previsto che il compenso provvigionale spetti all’agente immobiliare al momento dell’avvenuta conoscenza da parte dell’acquirente dell’accettazione della sua proposta di acquisto da parte del venditore e, per il venditore, al momento dell’accettazione. E’ consigliabile aspettare un momento successivo (firma del compromesso, o del rogito notarile).
  • Per quanto riguarda la durata dell’incarico è prevista la possibilità di optare tra rinnovo automatico, salvo disdetta, dell’incarico, o scadenza del contratto alla decorrenza del termine. Nei moduli prestampati è lasciata in bianco la durata dell’incarico e il termine (i giorni prima della scadenza entro il quale dare la disdetta).
Vi consigliamo di indicare un termine fisso rifiutando se è possibile, la clausola del rinnovo automatico dell’incarico; in questo modo eviterete di prolungarne la durata per un tempo eccessivo, magari perché ci dimentichiamo di dare la disdetta.

2) INCARICO "IN ESCLUSIVA" E "NON IN ESCLUSIVA"
Una clausola dell’incarico a vendere su cui fare molta attenzione è quella dell’ esclusiva. Nei formulari che vengono distribuiti attualmente, è prevista la possibilità di scegliere tra incarico non in esclusiva e incarico in esclusiva. Nel primo caso il venditore potrà vendere l’immobile direttamente o tramite altre agenzie immobiliari, senza nulla dovere all’agente immobiliare a titolo di provvigione o di penale.

L’incarico in esclusiva prevede invece che il venditore si impegni a non conferire incarichi ad altre agenzie immobiliari. La violazione dell’obbligo di esclusività, sia in caso di conferimento di incarico ad altre agenzie sia di vendita direttamente effettuata dal proprietario, comporta il pagamento da parte di quest’ultimo di una penale.
Come contropartita dell’esclusività dell’incarico, i moduli prevedono che l’agente immobiliare s’impegni a rinunciare al rimborso delle spese che sostiene per l’esecuzione dell’incarico (pubblicità su riviste di settore, cartelli…), e al compenso dovuto per la valutazione dell’immobile, in caso di mancata conclusione dell’affare.

Nell’incarico in esclusiva sono spesso previste delle penali per alcuni casi specifici. La penale non deve mai superare l’ammontare della provvigione dovuta all’agente immobiliare. Inoltre nei moduli sono stati previsti due casi di penale, a seconda che l’agente abbia o non abbia portato a termine per intero il suo mandato.
Nel primo caso l’attività svolta dall’agente non è arrivata a un punto tale da consentirgli di avere già diritto alla provvigione e quindi la penale viene stabilita in una percentuale della provvigione stessa; ciò avviene quando:
  • Il venditore recede dall’incarico prima della sua scadenza concordata
  • Il venditore non consente al mediatore di eseguire l’incarico (per esempio non gli permette di portare dei clienti a visitare l’immobile)
  • Il venditore viola l’obbligo di esclusività

Nel secondo caso viene stabilita una penale in misura uguale alla provvigione concordata, quando si verifica che:
  • La vendita viene effettuata, anche dopo la scadenza dell’incarico, a persone segnalate dall’agente immobiliare
  • La mancata conclusione dell’affare è dipesa da informazioni inesatte fornite dal venditore
  • Il venditore rifiuta di accettare una proposta d' acquisto conforme all’incarico
Nel caso di vendita effettuata dopo la scadenza dell’incarico, a persone segnalate dall’agenzia, se il prezzo oppure il piano e le condizioni di pagamento sono stati sostanzialmente modificati, e quindi la vendita che viene proposta è diversa, il venditore può contestare il pagamento della provvigione.

Per ragioni di equilibrio, è spesso previsto che anche l’agente immobiliare debba pagare al venditore una penale pari alla provvigione, se recede dall’incarico prima della scadenza prevista. E’ importante sottolineare che, con l’incarico a vendere, il venditore s’impegna a pagare la provvigione solo a fronte di proposte in tutto e per tutto conformi a ciò che è previsto nell’incarico. Quindi proposte anche di poco inferiori alla somma richiesta, possono essere tranquillamente rifiutate.