Spesso chi sta per comprare casa tende a sottovalutare le spese e le imposte che si pagano. Innanzitutto le spese sono a carico dell’acquirente. Le imposte dovute dall’acquirente di un immobile, che vengono calcolate in percentuale sul prezzo della casa dichiarato nell’atto di acquisto, sono:
  • l’imposta di registro ( o in alternativa IVA)
  • l’imposta ipotecaria
  • l’imposta catastale

Approfondiamo i seguenti argomenti:
IVA per il compratore, Imposte di registro-ipotecaria e catastale , Agevolazioni fiscali “prima casa”, Quando decadono le agevolazioni fiscali?, Attenzione al prezzo dichiarato in atto.

1) IVA PER IL COMPRATORE
Il pagamento dell’IVA è previsto nei casi in cui il venditore è un’impresa costruttrice. Se state per acquistare la “prima casa” da un’ impresa costruttrice, oltre all’IVA ridotta pari al 4%, dovrete pagare anche l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa: 129,11 Euro ciascuna, per un totale di 387,33 Euro.
Per i trasferimenti di proprietà dove il venditore non è impresa costruttrice (compravendita tra privati), non si applica l’IVA, ma l’imposta di registro in misura proporzionale al prezzo dichiarato nel rogito, nonché le imposte ipotecaria e catastale.

2) IMPOSTE DI REGISTRO, IPOTECARIA E CATASTALE
L’imposta di registro è proporzionale al prezzo della casa. La registrazione deve essere richiesta dal notaio che ha effettuato l’atto notarile(rogito) entro 20 giorni dalla data della stipula. In totale l’imposta di registro più le imposte ipotecaria e catastale, ammontano al 10% del valore dichiarato in atto.

3) AGEVOLAZIONI FISCALI "PRIMA CASA"
Tuttavia se si sta acquistando la cosiddetta “prima casa” possono essere richieste le agevolazioni.
In questo caso devono sussistere le seguenti condizioni:
  • si deve trattare di un’abitazione non di lusso
  • l’abitazione da acquistare si deve trovare nel territorio del Comune nel quale l’acquirente ha o intende stabilire la propria residenza entro 18 mesi dalla stipula dell’atto di acquisto
  • l’acquirente non deve essere, al momento della stipula, titolare esclusivo o in comunione col coniuge del diritto di proprietà o di usufrutto(uso, abitazione), di altra casa di abitazione nel Comune ove risiede (o dove intende stabilire la propria residenza entro un anno dalla stipulazione)
  • l’acquirente non deve essere, al momento della stipula, titolare neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, del diritto di proprietà o di usufrutto (uso, abitazione) di altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni per la prima casa
Le agevolazioni si applicano anche alle pertinenze (box, posto auto, cantina, solaio) purchè siano poste a servizio dell’abitazione principale e limitatamente a una sola per ciascuna categoria ( cioè un solo posto auto, un solo box, una sola cantina…).
In conclusione, se sussistono tutte le condizioni elencate le imposte vengono così ridotte:
  • imposta di registro con aliquota al 3%
  • imposta ipotecaria in misura fissa(129,11Euro)
  • imposta catastale in misura fissa(129,11Euro).

4) QUANDO DECADONO LE AGEVOLAZIONI FISCALI?
Attenzione, però, alla decadenza delle agevolazioni, con conseguente obbligo di pagamento della differenza d’imposta, oltre alla sanzione in cui si potrà incorrere, nei seguenti casi:
  • se si è dichiarato falsamente al notaio di possedere i requisiti necessari
  • se non si trasferisce la residenza nell’immobile acquistato entro 18 mesi dalla stipulazione del rogito
  • se si vende o si regala l’abitazione entro cinque anni dalla stipulazione senza acquistarne un’altra, con le stesse agevolazioni, entro un anno dalla vendita della medesima.

5) ATTENZIONE AL PREZZO DICHIARATO IN ATTO
Come predetto l’ammontare delle imposte a carico dell’acquirente, dipendono dal prezzo dichiarato in atto. Vi verrà sicuramente da pensare che dichiarando un prezzo più basso e non veritiero potrete pagare cifre molto più basse. Potete farlo ma a vostro rischio e pericolo. Infatti gli uffici finanziari possono determinare autonomamente il valore di mercato del bene compravenduto e le imposte in base ad esso.
La legge prevede però che, se nel rogito viene dichiarato un valore della casa non inferiore alla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 100, gli uffici finanziari non possono, in assenza di ulteriori dati, fissare un valore superiore, ai fini dell’imposta di registro.