Il regime di locazione degli immobili a uso abitazione introdotto con la legge n. 431/1998 prevede essenzialmente due tipi di contratto:
  • Contratti a canone libero con durata di 4 anni
  • Contratti a canone convenzionato, determinato tramite accordi a livello nazionale con l’intervento delle associazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini per i comuni ad alta densità abitativa (Milano, Bari, Bologna,Catania,Napoli,Genova…). La durata del contratto è di 3 anni e consente al proprietario alcuni vantaggi di natura fiscale. Alla prima scadenza, se le parti non trovano un accordo per il rinnovo, questo contratto è prorogato di diritto per altri due anni.

La legge n. 431/1998 ha in definitiva liberalizzato le locazioni che una volta erano soggette a equo canone, ma ha però previsto incentivi per i proprietari che accettano di sottoscrivere contratti convenzionati (con canoni più contenuti).
Gli incentivi sono di due tipi:
  • Una minore durata del contratto (3 anni invece dei 4 del canone libero);
  • Agevolazioni fiscali ai fini IRPEF, ICI e imposta di registro.

Approfondiamo i seguenti argomenti:
Rinnovo, recesso del locatore, Recesso del conduttore, Cauzione-pagamento-aggiornamento canone, Inadempienza del conduttore, Registrazione del contratto, Agevolazioni fiscali contratti convenzionati.

1) RINNOVO, RECESSO DEL LOCATORE
Il rinnovo del contratto è tacito alle stesse condizioni del precedente, se nessuna delle parti comunica almeno 6 mesi prima della scadenza, con lettera raccomandata, che non intende rinnovarlo. In questo caso, in mancanza di un nuovo accordo, il contratto si intende scaduto alla data fissata.
Alla prima scadenza (dopo 4 o 3 anni), il locatore può avvalersi della facoltà di non rinnovare il contratto (disdetta del locatore) solo quando:
  • Il locatore intenda utilizzare l’immobile per uso proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado.
  • Quando il locatore, che svolge un’attività con finalità sociali, assistenziali, culturali, intenda destinare l’immobile all’esercizio di attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore un altro immobile idoneo.
  • Quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso Comune.
  • Quando l’edificio in cui si trova l’immobile è gravemente danneggiato al punto che debba essere ricostruito, e la presenza del conduttore ostacola il compimento di lavori indispensabili.
  • Quando l’immobile si trova all’ultimo piano, e il proprietario volendo effettuare una sopraelevazione a norma di legge, necessita per ragioni tecniche dello sgombero dell’alloggio.
  • Quando il conduttore non occupa continuativamente l’immobile senza giustificato motivo.
  • Quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione (in tal caso è riconosciuto al conduttore il diritto di prelazione).
Qualora il locatore abbia rifiutato di rinnovare il contratto alla prima scadenza (4 anni per il canone libero, 3 per quello convenzionato), e poi non lo abbia usato entro 12 mesi secondo le finalità per le quali si è avvalso della facoltà di disdetta (vedi punti sopra), il conduttore ha diritto al ripristino del contratto di locazione alle stesse condizioni, o in alternativa ad un’indennità pari a 36 mensilità dell’ultimo canone pagato.

2) RECESSO DEL CONDUTTORE
La disdetta del contratto da parte del conduttore può avvenire invece in qualsiasi momento, con lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della data da cui il recesso deve avere inizio. In pratica il conduttore deve indicare nella disdetta i motivi che l’hanno causata. Quindi in conclusione: il locatore può disdire il contratto solo sei mesi prima dalla prima scadenza tramite raccomandata, e solo nei casi previsti (vedi sezione “Rinnovo del contratto e recesso del locatore”). Il conduttore può disdire in qualsiasi momento con un preavviso di 6 mesi tramite raccomandata.

3) CAUZIONE, PAGAMENTO, AGGIORNAMENTO CANONE
Attualmente è ancora in vigore l’articolo 11 della legge n. 392/1978 che prevede un deposito cauzionale non superiore a 3 mensilità del canone. Esso produce interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno. Per quanto riguarda il pagamento del canone, attualmente la legge non prevede alcuna modalità specifica, esso può avvenire secondo le disposizioni contrattuali scelte dai contraenti in ciascun caso specifico.
Può essere un canone mensile anticipato, ma anche un importo semestrale o annuale anticipato, o addirittura un'unica somma complessiva di tutti gli anni di durata del contratto.
Attualmente è previsto un aggiornamento annuo dei canoni di locazione, che può arrivare al 100% dell’indice ISTAT. Esiste però una clausola che limita l’aggiornamento ad un massimo del 75% dell’indice ISTAT e vale solo per i canoni convenzionati.

4) INADEMPIENZA DEL CONDUTTORE
La risoluzione del contratto di locazione può avvenire, oltre al caso di finita locazione, anche per inadempienza contrattuale del conduttore, per il mancato pagamento del canone o degli oneri accessori, quando l’importo non pagato superi le due mensilità del canone. La morosità del conduttore può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio.

5) REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO
Il contratto di locazione deve essere registrato presso L’Ufficio del Registro, pagando la relativa imposta in misura pari al 2% del canone di locazione complessivo (canone annuo x numero anni di durata del contratto), con un minimo di 77,47€, ed è a carico di entrambe le parti per il 50%. Questa imposta può essere pagata annualmente (calcolandola quindi sul canone annuo), o una sola volta all’inizio della locazione. In questo caso il contribuente può detrarre un importo pari 1,25% moltiplicato per il numero di anni del contratto; se per esempio vado a pagare un’imposta di registro per 4 anni, avrò uno sconto di 1,25% per 4 anni = 5% sull’importo complessivo. I contratti che non sono soggetti a registrazione riguardano solo le locazioni di durata non superiore a 30 giorni annui.

6) AGEVOLAZIONI FISCALI CONTRATTI CONVENZIONATI
I proprietari che sottoscrivono contratti a canone convenzionato hanno diritto ad agevolazioni fiscali.
I comuni possono ridurre le aliquote ICI o aumentarle per gli immobili sfitti da almeno due anni. L’aumento non può essere superiore al 2 per mille oltre i limiti di legge: quindi l’aliquota massima diventa 9 per mille (7+2).
Sono previste agevolazioni anche per quanto riguarda l’IRPEF. Il reddito imponibile dei fabbricati locati secondo convenzioni è ulteriormente ridotto del 30%. Quindi se attualmente il reddito imponibile è l’85% del canone, il nuovo reddito è 59,5% del canone (85% x 70%). Anche per quanto riguarda l’imposta di registro abbiamo una riduzione del 30%: invece del 2% , 1,4%.