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Contratto definitivo (rogito notarile) |
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Seguono una serie di interessanti articoli che possono essere utili a chiarire
come procedere nella fase di acquisto e di vendita di una casa.
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Contratto definitivo (rogito notarile) |
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La stipulazione del contratto definitivo determina il passaggio di proprietà dell’immobile. Il contratto definitivo deve essere redatto in forma scritta, con l’intervento di
un notaio che sancisce il passaggio di proprietà dell’immobile in cambio del pagamento
del prezzo concordato tra le parti ( Cod. Civile, art. 1350). |
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L’obbligo di rivolgersi al notaio deriva dall’impossibilità, nel caso di una semplice
scrittura privata, di procedere alla trascrizione dell’atto alla Conservatoria,
formalità indispensabile a rendere pubblico l’atto e quindi opponibile a terzi.
Inoltre l’attività del notaio (normalmente di fiducia dell’acquirente) permette
di accertare, con visure ipotecarie e catastali, il corretto accatastamento dell’immobile
e la presenza o meno di ipoteche, pignoramenti e altri diritti di terze persone
estranee al contratto. Anche se il notaio è responsabile per l’atto che compie (
e per questa ragione è obbligato ad effettuare tutte le verifiche del caso), è comunque opportuno che l’acquirente chieda espressamente al notaio se ha eseguito tutti gli
accertamenti ipotecari. Solo dopo aver sentito una risposta sicura ed esauriente,
e soprattutto affermativa, si è sicuri di poter firmare. |
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Ecco cosa succede nello studio notarile, oppure presso la banca che concede il mutuo
all’acquirente, un attimo prima della firma del contratto definitivo: il notaio
legge il contratto alle
parti, che devono presentare un documento d’identità, il
codice fiscale, il certificato di stato civile oppure l’estratto per riassunto dell’atto
di matrimonio. Il venditore deve anche mostrare il certificato e la planimetria catastale e l’atto di provenienza dell’immobile( il vecchio rogito notarile). Letto
il documento, le parti ne firmano ogni pagina e anche le planimetrie allegate. Il
notaio provvede poi entro 30 giorni, a registrare l’atto presso l’Agenzia delle
Entrate e a effettuare la trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Su ogni pagina vanno applicati i bolli. Il notaio consegna poi alle parti una copia
dell’atto completo. |
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Molti dichiarano nel rogito un prezzo inferiore a quello reale per pagare meno tasse;
in questo modo si ha un risparmio sulle imposte che sono pagate in percentuale sul
prezzo dell’immobile, ma non è consigliabile. La legge non lo consente, e qualora
il
valore dichiarato in atto è inferiore ai parametri previsti dalla legge (100
volte la rendita catastale rivalutata del 5%) è possibile incorrere in un accertamento
fiscale con tutto ciò che ne consegue in termini di sanzioni. E sanzioni si possono
avere se al Fisco giungono documenti che provino il prezzo realmente pagato (per
esempio un compromesso) |
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Ma come avviene il pagamento ? |
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Innanzitutto è buona cosa che di ogni pagamento precedente il contratto definitivo
(esempio un pagamento intermedio durante la stipula del compromesso), sia rilasciata
regolare ricevuta. Per le norme antiriciclaggio, sono vietati i pagamenti in contanti
di importo superiore a 10.329,14 Euro (20 milioni di vecchie Lire). Pertanto, gli
assegni per somme superiori dovranno essere muniti, obbligatoriamente, di tutti
gli elementi richiesti dalla legge (in particolare, la data e il nome del beneficiario)
e della clausola “non trasferibile”. Le conseguenze per la violazione di questa
normativa sono molto gravi: si rischia di dover pagare a titolo di sanzione amministrativa
fino al 40% dell’importo della somma trasferita. |
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Le spese dell’atto definitivo sono a carico dell’acquirente. La tariffa notarile
è pubblica stabilita dallo Stato e integrata da delibere dei consigli notarili di
appartenenza. Essa varia in base all’importo economico dell’atto (in percentuale,
sono più care le vendite di minor valore) e può aumentare ulteriormente nel caso
vi siano state particolari difficoltà nella preparazione e
redazione dell’atto. |
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All’atto della stipulazione del rogito, le parti dichiarano il prezzo dell’immobile,
sul quale saranno calcolate le imposte. Contestualmente alla stipula, il notaio
riscuoterà insieme al suo onorario, le somme necessarie per pagare le tasse connesse
al trasferimento di proprietà e le verserà all’erario. |
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